Le bail commercial, les critères à respecter selon Alexandre Moreau-Lespinard

Le bail commercial est le contrat de location qui unit le commerçant, l’artisan ou l’industriel qui exploite une entreprise dans un local, et le propriétaire des lieux. Alexandre Moreau-Lespinard vous conseille sur les points essentiels à connaître.

Qui signe un bail commercial ?

Les personnes immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers qui souhaitent exploiter dans les locaux loués, un fonds de commerce ou un fonds industriel ou artisanal signent un bail commercial. Sa durée minimale est de neuf ans.

Pourquoi parle-t-on de « propriété commerciale » ?

Le statut du bail commercial présente de nombreux avantages pour le locataire. L’entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. Le locataire a droit en principe au renouvellement du bail.
Pendant la durée du bail, le locataire ne peut pratiquement pas être évincé, sauf cas exceptionnels et à condition d’être indemnisé par le propriétaire.

Comment sont fixés le loyer et les charges ?

Le loyer originaire est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Il peut ensuite être révisé tous les 3 ans mais dans le respect d’un plafond légal interdisant des augmentations excessives.
Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l’indice des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires pour les activités tertiaires autres que les activités commerciales ou artisanales. La répartition des charges entre le bailleur et le locataire est librement débattue entre eux.

Le propriétaire peut-il récupérer son local ?

Alexandre Moreau-Lespinard explique que la « propriété commerciale » ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son bien au terme du bail ou à la fin d’une période de trois ans, dans certaines circonstances, par exemple : construction, reconstruction, habitation personnelle si les locaux comprennent un logement, démolition, ou encore motif grave et légitime.
En cas de non-respect par le locataire de ses obligations, le bailleur pourra se voir restituer rapidement son local s’il a fait établir son bail par un notaire. Seul le contrat de bail notarié dispense le bailleur d’obtenir un jugement de condamnation de son locataire pour obtenir le paiement des loyers et la résolution rapide du bail.

Le locataire peut-il résilier son bail ?

Le locataire est autorisé à donner congé à l’expiration de chaque période triennale, soit à l’issue de la 3e année, de la 6e ou de la 9e, d’où l’expression courante de « bail 3-6-9 ».
Il est aussi libre de céder son bail à son successeur, dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, ou être amené à céder isolément son droit au bail.
Le commerçant en place cesse son activité et cède son droit au bail à un commerçant exerçant une activité différente de la sienne.

Dans quelles conditions, le locataire a-t-il droit au renouvellement de son bail ?

A l’issue des 9 ans, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. Si le bailleur ne souhaite pas reconduire le bail, il est tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction. Le locataire évincé a droit à la réparation intégrale du préjudice qu’il subit. L’indemnité peut alors correspondre à la valeur vénale du fonds.

Existe-t-il une alternative au bail commercial ?

Alexandre Moreau-Lespinard confirme que le code de commerce autorise la conclusion de contrats non soumis au statut des baux commerciaux. Il s’agit des baux précaires dont la durée ne doit pas être supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, le locataire est laissé en possession du local, un bail commercial de 9 ans prend naissance automatiquement.

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